Nota importante: Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso tiene particularidades (menores, discapacidad, contratos aparentes, etc.). Si quieres que evaluemos tu situación y te demos un plan en 24 h, escríbenos por WhatsApp: contacta aquí.
1. ¿Cuándo es viable un desalojo «rápido» (48–72 h)?
El titular 48–72 h se alcanza solo en supuestos muy concretos, cuando concurren:
- Identidad clara del propietario (escrituras o nota simple).
- Ocupación sin título (no hay contrato ni cesión válida).
- Documentación preparada desde el minuto cero (requerimiento fehaciente, testigos/acta, fotos, etc.).
- Coordinación ágil con mediadores, abogados y cerrajería para la entrega de llaves o, si procede, lanzamiento.
Diferencia clave de escenarios
| Situación | Vía recomendada | Observaciones |
|---|---|---|
| Usurpación sin título (entrada en vivienda/local vacío sin consentimiento) | Mediación documentada → si falla, vía judicial | Puede armarse plan 48–72 h si hay colaboración/entrega voluntaria. |
| Inquilino moroso (impago/alargamiento irregular) | Desahucio por impago + reclamación de rentas | No es «okupación», es impago: plazos y documentos distintos. |
| Allanamiento (entrada en domicilio habitado) | Penal (fuerzas y cuerpos de seguridad) | Supuesto distinto; urgencia policial. |
2. Proceso en 4 pasos: de la auditoría al cambio de cerradura
Ética y legalidad siempre: 100% legal, sin violencia y con transparencia documental.
Paso 1 – Auditoría y requerimiento fehaciente
- Verificamos propiedad (escritura, nota simple, contrato de compraventa/arrendamiento).
- Revisamos pagos/comunicaciones previas y recopilamos pruebas (fotos, testigos, inventario).
- Enviamos burofax con requerimiento de entrega de llaves y cese de la ocupación.
Paso 2 – Mediación documentada (vía extrajudicial)
- Negociación con actas: fecha y condiciones para la entrega voluntaria.
- Se pacta, cuando procede, desalojo en 48–72 h con inventariado básico y firma de entrega.
Paso 3 – Vía judicial (si la mediación no prospera)
- Demanda por usurpación/impago con reclamación de rentas y costas cuando procede.
- Decreto de admisión y señalamiento de lanzamiento; se gestiona cualquier oposición.
- Acompañamos en vista si la hay; mantenemos plazos y comunicaciones por escrito.
Paso 4 – Lanzamiento y recuperación
- Cambio de cerradura con cerrajero y, cuando corresponde, presencia de LAJ/FCS.
- Acta de posesión y cierre del expediente. Si procede, reclamación de daños.
3. Modelo breve de carta de desalojo (requerimiento fehaciente)
Úsalo a modo orientativo y siempre adapta a tu caso. Lo recomendable es enviarlo por burofax con certificación de texto y acuse.
[Nombre y apellidos del propietario]
[DNI/NIF]
[Dirección a efectos de notificaciones]
[Fecha]
ASUNTO: REQUERIMIENTO DE ENTREGA DE LLAVES Y CESE DE OCUPACIÓN
A la atención de: Ocupantes del inmueble sito en [dirección completa].
Yo, [Nombre y apellidos], con DNI [número], propietario del inmueble indicado conforme a [escritura/nota simple adjunta], LES REQUIERO formalmente para que, en el plazo máximo de 48 horas desde la recepción de este requerimiento, procedan a la ENTREGA DE LLAVES y al abandono del inmueble, cesando toda ocupación y retirando efectos personales.
De no atender el presente requerimiento, se iniciarán las acciones legales civiles y/o penales oportunas (desahucio por precario/usurpación) con reclamación de las costas y, en su caso, de daños y perjuicios.
A efectos de coordinación, se facilita contacto: [teléfono/email].
Atentamente,
[Firma]
[Nombre completo]
[Adjuntos: nota simple/escritura, etc.]
4. Documentación y checklist útil
- Escritura/nota simple, DNI propietario, recibos (IBI, suministros), contrato si lo hubo.
- Fotos de estado interior/exterior (sin vulnerar intimidad).
- Testigos o acta notarial si procede.
- Resumen de incidencias: fechas, avisos, daños, pagos pendientes.
Tip: Documenta todo desde el día 1. Fotos fechadas, comunicaciones por escrito (WhatsApp, email, burofax) y testigos. Esto acelera cualquier vía.
5. Costes y plazos reales: ¿qué esperar?
Estimaciones orientativas (pueden variar según ciudad y complejidad del caso):
Mediación documentada
- Plazos: 48–72 h si hay cooperación.
- Costes: honorarios por gestión/actas (depende del caso).
Vía judicial
- Plazos: de semanas a meses, según juzgado y oposición.
- Costes: abogado/procurador, tasas (si procede), cerrajero y gastos logísticos.
Reclamación de rentas/daños
- Adicional a la recuperación de la posesión. Interesa documentar todo desde el día 1.
Qué acelera: documentos completos, requerimiento bien hecho, testigos/actas, agenda flexible.
Qué retrasa: oposición con documentación, ocupación «profesionalizada», menores, contratos simulados.
Qué retrasa: oposición con documentación, ocupación «profesionalizada», menores, contratos simulados.
6. Desalojo por ciudades: Barcelona y Granada (ejemplos)
Actuamos en toda España. Aquí tienes dos muestras de casuística local.
Barcelona
- Mayor saturación en determinados juzgados y barrios.
- Imprescindible nota simple actualizada y requerimientos muy claros.
- Suelen funcionar bien las mediaciones documentadas si el caso es claro.
Granada
- Ritmos judiciales algo más previsibles según órgano.
- Aporta desde el inicio inventario de daños y testigos si los hay.
- En impagos: demanda de desahucio por falta de rentas + reclamación.
¿Otra provincia? Te orientamos sobre tiempos medios y documentación habitual para tu zona.
7. ¿Cuándo contratar una empresa de desalojo de okupas?
Señales de que te conviene delegar
- Falta de tiempo/experiencia para negociar y documentar correctamente.
- Riesgo de oposición o de perder plazos por trámites mal planteados.
- Necesidad de plan cerrado con timeline y responsabilidades por escrito.
Checklist para elegir bien
- ¿Trabajan con mediadores y abogados?
- ¿Ofrecen informes y plazos por escrito?
- ¿Atención 24/7 y coordinación de cerrajería/actas?
- ¿Cobertura real nacional?
8. Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se puede desalojar siempre en 48–72 h?
No. Ese margen es viable en ocupaciones sin título y con entrega voluntaria documentada. Si hay oposición o complejidad, la vía judicial marca plazos mayores.
¿Qué diferencia hay entre denuncia penal y demanda civil?
Penal (allanamiento/usurpación) cuando hay indicios delictivos. Civil (desahucio/precario) para recuperar posesión y, en su caso, reclamar rentas.
¿Puedo cambiar la cerradura sin orden?
No si el inmueble está ocupado. El cambio de cerradura se hace con lanzamiento o entrega de llaves documentada.
¿Qué hago si hay menores o personas vulnerables?
Se extreman garantías. Suele requerir coordinación con servicios sociales y puede afectar plazos.
¿Cuánto cuesta un desalojo?
Depende de si hay acuerdo extrajudicial o procedimiento con oposición. Calcula honorarios + gastos de cerrajería y, en su caso, costas/reclamación de daños.
¿Qué documentos necesita el abogado?
Título de propiedad, comunicaciones, recibos, prueba gráfica y cualquier contrato previo.
Conclusión y siguiente paso
Desalojar okupas u ocupaciones irregulares en 2025 exige método y pruebas. La vía rápida es posible cuando el caso es claro y hay entrega voluntaria; si no, la vía judicial funciona con una buena estrategia probatoria.
Si quieres que analicemos tu caso y te enviemos un plan en 24 h (100% legal, sin violencia, con plazos y documentos por escrito), contáctanos.
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